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房地产投资迎来全球视野 未来单纯开发高端楼盘会很吃力

2011-07-18 17:04:14来源:今日都市网 我要评论(0)
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    从新加坡、马来西亚等东南亚地区到英国、加拿大、美国等西方国家,在国内通胀预期以及房地产调控大背景下,越来越多的投资客开始把目光投向海外置业并积极付诸行动。在杭州楼市,原先参与指导一些购房者进行海外买房的,主要是一些中介代理公司,而昆仑房产是第一家提出买国内房产,赠送海外物业的房产企业。
2011年,昆仑集团放眼海外,将海外置业营销战略纳入发展计划。此次计划将全球资源进行优选配置,同时也将物业的不动产金融属性提升到了世界资源的价值平台上。
今年对于昆仑来说,也是立足本土,同时又放眼全球的“国际发展年”:在全国将拥有超过20个项目,以三大重点城市,六大楼盘为新的战略核心,真正完成长三角的战略布局。同时,昆仑还全新开启了国际昆仑的系列主题营销。将围绕着天津昆仑中心、南京昆仑中心、杭州昆仑公馆、昆仑府、昆仑天籁、玺之湾六大项目同步进行,国际国内相结合的置业开展营销战略。
本期品牌房企的采访对象为浙江昆仑置业集团有限公司董事长叶健。
 
 
看投资:房地产应该迎来全球视野
 
 
叶健表示,“国际昆仑”系列海外置业主题营销,是由昆仑置业旗下三大项目联合推行的“昆仑置业全球优选计划”:分别是昆仑府“海外度假计划”,昆仑公馆“海外置业计划”以及昆仑天籁“环球音乐之旅”三大主题营销活动。此次计划将全球资源进行优选配置,同时也将物业的不动产金融属性提升到了世界资源的价值平台上。
 
  据介绍,昆仑公馆310平方米纯跃墅“海外置业计划”,推出的是购买一套昆仑跃墅,即可拥有一套美国永久不动产的置业优惠,且所有物业均为永久不动产,目前主要是洛杉矶和芝加哥等城市的物业。开发商将全权委托专业机构代办相关手续,免除业主后顾之忧。而除了让客户能够拥有一套美国永久不动产外,还将为客户提供全球医疗保险、海外移民咨询、海外留学咨询等全方位服务,让海外置业不仅作为一种物业投资,更是作为客户改变人生格局的全新起点,无论是将来移民海外,还是子女留学都将因置业海外而更早一步地提上日程。
 
除了昆仑府“海外度假计划”,昆仑公馆“海外置业计划”外,昆仑天籁“环球音乐之旅”,则是一次以音乐为主线,专为客户精心设计的环球梦想之旅。据了解,客户仅需在昆仑天籁买房置业,便可按户型获得10-13万元不等的环球旅游基金。首站波兰华沙“寻溯肖邦之旅”也即将成行。
现在他们几乎每天都能接到很多的购房者咨询电话,许多人都对这样的海外置业感兴趣,也有的购房者已经买了昆仑公馆,获赠了美国的公寓,也提出了各种各样的建议,比如,有一位购房者就提出想要自己选择城市和获赠物业的类型。昆仑置业也在考虑能否进一步灵活操作。
叶健表示:“面对高端产品,我们应该完全超脱出一般层面上的房地产市场行情之外,把眼光放得更高更远,基于自身投资产品的特性,放在全球金融、不动产环境下去理解、去服务。”
 
 
看调控:明年上半年的市场也不会太好
 
“从最近几年来看,今年是国家宏观政策对房地产市场打压最严重的一年。”叶健说,“我觉得今年下半年的市场不会好,甚至明年上半年也不会太好。目前热销的都是刚需型房产。”
目前昆仑主要在资金和人才两个方面进行了及时的调整。
首先是要特别关注对企业的命脉——现金流的把控。从2010年开始,昆仑每个季度都会准备好未来18个月现金流的储备,整个集团首先把现金流作为第一要务,然后才考虑下一步的发展。“我们还是比较幸运的,拿地付款的节奏把握得比较准,现在手上的地土地款基本都已经全部付清了,今年上半年也就在湖州等地拿了两块规模不大的地,所以目前资金压力并不大。”
目前,昆仑在全国范围内已经进入到了10个城市。主要集中在长三角和环渤海湾地区,以上海、江苏、浙江和安徽4个省市和天津、唐山等地为主。已经完成在长三角和环渤海的初步布点。这一年来以现金为主要核算,然后此基础上进行扩张,使得昆仑真正完成了一个地区性的房地产企业向区域性房地产企业的发展转变。
第二,在内部管理中强调人才和管理两方面的结合。
在管理方面,把区域管理突破为以城市管理为核心,真正完成向区域管理、扁平化管理的方向发展,缩短了房地产开发周期,提高了工作效率,达到了现金流的快速回转的目的。
人才方面,从去年第四季度开始,昆仑在全国范围内招收了一批一流的中高层管理人才。如此大规模的在社会上招中高层,除了考虑企业的内部需要,还因为昆仑希望优秀人才能将外界先进一流的管理经验充实到昆仑本身的文化当中去。用1-2年的时间让昆仑十几年来自我培养的人才团队和一些更优秀的人才融合起来,从而形成独具昆仑特色的企业文化和企业团队。
 
 
未来重心:主要发展商业地产
 
  2010年中国商业地产的增长在25%以上,而住宅增长仅为7.6%左右,史上最严的调控也是助推投资向商业地产转型的开始,投入其中的不仅有凯德、九龙仓这样的外来开发商,还有富力地产、合生创展、金地等诸多老牌房企,转战商业地产似乎成了开发商们“识时务之举”。
 继国内实力开发商华润、保利、金地等先后宣布了自己的商业地产计划和目标后,近来一向以住宅专业化为目标的万科也公开表示要增加持有型物业比重至全部物业的20%,并加快地产开发项目。商业地产已经成为了许多地产商的新宠。
 
    开发商一哄而上,然而商业地产这块蛋糕似乎没有那么好消化。一个共识是,经营商业地产项目特别是零售商业项目,对房企的资本运作能力和零售商业项目运营能力都很高,涉及资金链、开发理念、客户资源、运营模式等诸多环节。
    叶健认为:“未来三年内将有不少商业地产项目出现经营问题,出现一轮整合,有实力的开发商将抓住机会,快速扩张。”
    尽管昆仑招兵买马组建了自己的军团,但其在商业地产开发和运营上的开拓和尝试依然相当谨慎。目前,昆仑共获取商业性质地块近10个,其中有7个已经在做规划,预计总面积超过150万平方米。“原来开发的比较多的都是住宅,未来我们将以商业为主,建一些商业综合体,自己持有和运营,主要以shopping mall、办公楼、酒店式公寓等形式,规模以15——20万平方米的区域型商业中心为主。”
    除了商业地产,大力发展代建项目也是另一项重点,目前昆仑的在建工程已经达到150万平方米。
 
 
新形势:重点建立企业品牌
 
 
“前不久,我们参加了“博鳌·21世纪房地产论坛”,论坛上揭晓了第十一届中国地产金砖奖,我们获得了“2011年度最具投资价值地产公司”的奖项,同时获奖的还有恒大集团、龙湖地产有限公司、金地集团等上市公司,昆仑置业是唯一一家非上市企业。”叶健道。
  对于昆仑置业而言,如何才能稳健地发展成为一家百年企业是非常值得思考的问题。“昆仑一直比较崇尚文化传播。我们2008年举办了郎朗音乐会,2009年举办了美国奥斯卡音乐节,去年邀请了李云迪,今年又请来了刘谦。我个人的观点是:一个公司应该有它的文化概念,不纯粹是一个公司,而是更多的承载一些文化的因素。”
“项目推广对于现在的昆仑已经不是关键了。我们需要的是迅速建立和推广企业品牌。这也是我们最近几年一直在做的,不论是在杭州市还是浙江省,乃至全国。我们认为企业品牌比项目品牌要重要的多。以此为鉴,我们也大量的开展一些活动、策划包括运用网络来达到企业的品牌推广目的。” 

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